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除了爭相上市 物業公司更應該做什么?

本文摘要:發展邏輯不容有失物業服務火了。疫情中,其重要性獲得社會各界的認可。萬眾宅家的社區,收支安驗、衛生消殺、收發快遞……從基本生存到優美生活,成為不行或缺的關鍵先生。 資本市場上,其發展性獲得真金白銀的加持。港股上市的物業服務企業已凌駕10家,奔向30家,成為異軍突起的網紅行業、明日之星。 但令人不解的是,在一眾資本新貴中,卻沒有萬科和龍湖這兩個物業雙子星座的名字。這就似乎紅樓夢里,諸美舉行海棠詩會,寶釵、黛玉不加入,又如三國演義中,群雄舉行交鋒大會,呂布、關張未入圍。

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發展邏輯不容有失物業服務火了。疫情中,其重要性獲得社會各界的認可。萬眾宅家的社區,收支安驗、衛生消殺、收發快遞……從基本生存到優美生活,成為不行或缺的關鍵先生。

資本市場上,其發展性獲得真金白銀的加持。港股上市的物業服務企業已凌駕10家,奔向30家,成為異軍突起的網紅行業、明日之星。

但令人不解的是,在一眾資本新貴中,卻沒有萬科和龍湖這兩個物業雙子星座的名字。這就似乎紅樓夢里,諸美舉行海棠詩會,寶釵、黛玉不加入,又如三國演義中,群雄舉行交鋒大會,呂布、關張未入圍。于是,我們想起一年前,當被問及萬科物業為什么仍不上市時,董事長郁亮回覆:不大不上,不新不上。

物業服務已然“無界”。社區之外,另有交通站點、醫院、學校和商場(特別是生鮮批發市場?。。┑?,甚至整個都會?,F有物業服務遠未達標。

單體板塊的寧靜、效率、便利之外,還要有從都會到國家的資源整合和服務整合,極需新賽道、新技術、新模式和新尺度。疫情只不外更集中出現、有力推動了物管擴容和升級要求,其實近年來物管行業的社會化、市場化、智能化、專業化、品牌化和資本化,已然苗頭初現,風聲乍起。除傳統住宅物業外,非住領域中也泛起了眾多細分業態和深度業務,它們都面臨著從“0到1”或“從1到N”的生長空間,如從通例的“四保一客服”到提供一站式、全生命周期物業及資產治理服務。

以非住領域的最新板塊都會服務為例,據中信證券測算,2020年全國的市場化需求就將到達2191億元。這預示著眾多的藍海。

但做大不易,做新更難。住宅物業的做大,一靠開發增量,二靠接受同業社區。開發增量屬線性增長,除龍頭房企,難有規模效應;接受存量社區也不容易,一因大部門房企都要“物業上市”,畫地為牢,二因二手盤的治理磨合向來艱辛,三因物業成本處于剛性上漲的逆境。

非住宅物業主要是跨界搶占賽道,這既是做大,也是做新。因為大部門新賽道仍是無行業尺度和成熟模式的“森林”世界,住宅物業模式在此難以照搬應用,需要摸石頭過河,從零開始。從早期上市物業公司最新業績可以看出,摸石頭過河的歷程并不順利:整體業務營收、利潤增長乏力,生長進入瓶頸期,市值隨之縮水。

做大,易結苦果。新業務上馬,吞并購增加,導致初期投入大,擠壓基礎物業利潤,整合和治理難度增加,使得服務品質和客戶滿足度下滑,拖累物業收繳率,形成負面循環。

做新,難有效果?!癘2O”、“互聯網+”、流量經濟、平臺模式等增值業務,叫好不叫座,成為消耗資源的大坑。所以你在年報中可以看到一種反?,F象:基礎物業營收增速下降,但占比不降反升。

當下情狀,與其說到了風口已到的熱潮期,不如說仍在風聲四起的探索期,大家各自聞聲起舞,而已。風聲和風口之間,隔著兩道必跨之欄:在確保有效運營質量和保證盈利的情況下,擴大規模;在確保真實賦能和獨占優勢的前提下,產物建模。

跨不外去,你會隨著風聲消失;跨得已往,你才會在風口來時,御風而行。樂成故事,當可期待;發展邏輯,不容有失。正確姿勢或許應該是深挖洞、廣積糧,緩稱王。

所以,我們看到,雖然物業未上市,但早在兩年前,龍湖團體即提出“空間即服務”,并將物業服務確立為四大主航道業務之一,23年歷史的“龍湖物業”亦更名為龍湖智慧服務。盛名之下,所謂不虛。先橫著看“業態界限”:涵蓋都會中13個主要領域,包羅住宅、商業、文旅、辦公、旅店、醫院、學校、康養、案場、工業園、租賃住房、市政配套和智慧都會。再縱著看“業務界限”:業主增值服務和非業主增值服務雙線拓展,向B端、C端客戶提供一站式全生命周期物業及資產治理服務,業務鏈條從頂層設計到實施項目保障。

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最后看縱橫開合后的“業績界限”:停止2019年12月底,業務籠罩118個都會,1500個項目,合約服務面積達4.28億平方米。營業收入50.3億元。什么觀點呢?同一期間彩生活(2015年上市)的合約服務面積和營業收入劃分是5.62億平方米和38.45億元,而雅生活(2018年上市)則劃分為3.56億平方米和 51.273億元。如果再思量到,上市前后公司的業績都市泛起大幅提升,那么現在的龍湖智慧服務已然很大,也很新。

而這只是龍湖智慧服務的起點。據業內人士透露,所謂“不大不上,不新不上”中的“大”,是指千億市值以上,“新”則指不以傳統物業模式上市。這意味著你必須到達三個尺度:行業獨角獸(之一)、重點新賽道稱王和擁有新商業模式。

做大做新,先要“做好”。以龍湖智慧服務為例。以下場景發生在重慶龍湖南苑,這是龍湖20多年前的童貞作項目。

業主母女嗑著瓜子在小區散步,瓜子殼扔了一路??斓旨視r,女兒轉頭望了望,拉住母親的衣角。母親轉頭發現保潔員一直默默地跟在她們身后,掃去滿地瓜子殼。

這位羞愧的母親真誠地對保潔員說:“以后絕不這樣做了”。汶川地震時波及重慶,有個業主從消防通道下樓,因為驚慌一直抓著扶手,到一樓才發現手上干潔凈凈,因為天天都有人細心擦拭消防樓道扶手;巴山多夜雨。

雨停后短時內路上看不到積水;清晨,保潔員接水時在水桶中放一塊抹布,以免接水聲音打擾業主;夜間巡邏的保安會配備耳機和軟底皮鞋,以降低對話及腳步聲。深夜十點事后,園區的路燈被調暗1/3亮度,淘汰光照對低樓層業主的滋擾;物業人員上門服務,進門會先穿上自帶鞋套、打開工具包前先鋪上一層布墊,竣事時收拾現場垃圾……現在與龍湖人聊起這些往事,他們會告訴你,這只是龍湖的四部曲之一:品質服務卷,其它三卷是智慧服務、多業態專業服務以及增值服務。多業態專業服務中,有佑佑寶物婦兒醫院(以下簡稱佑佑醫院)、上海交通大學、重慶西站和悅來新城等。


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